关键财务指标曝光 公募REITs二级市场表现分化
产业园REITs可供分配金额大幅下滑致股价深跌，消费类REITs却逆势上涨超40%，同一市场为何呈现“冰火两重天”？
随着公募REITs三季报披露完毕，作为分红基础的可供分配金额指标浮出水面，揭示了这一市场日益加剧的分化格局。
今年以来，截至11月9日，63只公募REITs合计分红总额达86.39亿元。市场内部却呈现截然不同的表现：部分产业园REITs因可供分配金额大幅下滑导致二级市场股价深跌，而一些消费类REITs则因业绩亮眼股价涨幅惊人。
01 业绩分化：三季报揭晓板块冷暖
产业园REITs成为三季度业绩下滑的“重灾区”。
博时蛇口产园REIT三季报显示，可供分配金额同比下降22.48%。
主要原因为项目平均出租率和租金单价双双下降，导致收入减少超800万元。
同样地，中金湖北科投光谷REIT和华夏合肥高新REIT的可供分配金额也分别出现显著下降，后者降幅达17.07%。
面对业绩下滑，基金管理人正积极采取措施应对市场变化。
中金湖北科投光谷REIT项目公司以灵活的定价策略应对市场变化，对续租和新签租金不同程度地进行适度下调。
截至三季度末，这一策略已初见成效，基础设施项目整体出租率环比上季度末提高了2.92%。
与产业园板块形成鲜明对比的是，消费类REITs和三季报表现亮眼。
华夏金茂商业REIT通过主力店调改和多经点位品质提升策略的有效实施，带动营业收入显著增长，可供分配金额较上年同期增长10.56%。
这一强劲业绩表现也直接反映在二级市场——该REIT今年以来涨幅达40.4%。
02 市场表现：收益背后的两极分化
尽管部分REITs表现不佳，但从整体来看，公募REITs市场仍为投资者带来了较为丰厚的回报。
Wind数据显示，截至11月7日，2025年1月1日之前上市的58只REITs中，47只获得正收益，其中嘉实物美消费REIT今年以来涨幅超50%，14只REITs涨幅超20%，另有14只REITs涨幅在10%至20%之间。
业绩表现直接影响了公募REITs在二级市场的股价走势。
中金湖北科投光谷REIT可供分配金额大幅下滑，直接导致其在二级市场表现不佳。截至11月7日收盘，该REIT年内跌幅达17.91%，在所有REITs中跌幅最大。
而可供分配金额显著增长的华夏金茂商业REIT，则在二级市场表现亮眼。
这种分化现象在年中就已显现端倪。2025年上半年，68只REITs中仅有中金湖北科投光谷REIT的价格下跌，其余67只产品二级市场价格均为上涨。
甚至有31只REITs二级市场价格累计涨幅超过20%，其中15只涨幅超30%。
03 板块透视：各资产类别冷暖不均
公募REITs市场的表现分化不仅体现在个体项目之间，更呈现出明显的板块特征。
消费板块表现强劲。华夏金茂商业REIT三季度通过主力店调改和多经点位品质提升策略的有效实施，带动营业收入显著增长。
政策助力提振消费REITs，客流及销售额改善，运营管理积极调改推动租金和运营效率提升。
市政环保板块表现超预期，主要因收费单价或处理量恢复良好。随着供暖季节的到来，供热领域项目预计将迎来季节性需求提升。
数据中心板块作为新型设施，受益于AIDC智能算力热潮，需求旺盛。不过，该板块目前仅2只REITs，且租户单一、租约长，现金流高度依赖主要租户——三大电信运营商。
仓储物流板块短期承压，但经营压力可控，区域差异显著。京津冀地区租金下降7.4%，出租率下降5%；而长三角市场供需平衡，租金稳健。
能源板块同样表现分化，水电和海风项目发电表现突出，光伏与火电受检修和自然因素影响电量下降。
04 市场风险：多重因素制约未来表现
公募REITs市场未来表现面临多重风险因素。
解禁压力是短期主要担忧。数据显示，11月共有5个项目解禁，解禁比例从18%到55%不等。9-12月解禁规模达161亿元，平均持券浮盈20%，这可能增加市场供给，影响价格稳定性。
估值偏高问题也值得关注。目前公募REITs P/NAV约1.28倍，处于历史80%分位，安全边际尚不足。前期REITs市场上涨较快，部分产品估值偏高，需时间消化估值压力。
基本面分化是另一大挑战。部分底层资产运营表现不及预期，如产业园大客户退租、交通流量下滑等，影响市场信心。园区板块承压明显，出租率分化，孵化器项目普遍表现较差。
利率波动同样影响市场表现。分派率较低的板块，如保租房REITs，对利率敏感度更高。若利率上行，REITs相对吸引力下降，会引发止盈交易。
05 投资策略：应对分化市场的布局之道
在公募REITs市场分化的背景下，投资者应如何布局？
业内专家建议重点关注“优质内需赛道+景气度修复资产”两条主线。
包括政策性保租房、消费、市政环保等稳健运营的赛道，以及运营管理能力较强的厂房资产、出租率持续提升的仓储物流资产、车流量持续向好的高速资产。
一级市场方面，认购热度可能持续，但打新收益预计呈现收敛趋势。
对于热衷参与一级打新的投资人来说，更建议关注资产基本面的情况，尤其是对于公众投资者，参与打新应更加谨慎。
二级市场配置策略可关注三条主线：
一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力；
二是结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局弱周期资产；
三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人的后续“龙头”效益。
对于新资产类型，市场不妨更乐观一些。新资产类型没有存量项目作定价锚，市场可能会给予一定的估值溢价。
如此前上市的数据中心REITs，后续若有新资产类型上市，包括文旅、养老等新类型，可重点关注。
市场短期震荡仍在持续，但机构对公募REITs的长期配置价值依然看好。
主要支撑逻辑包括低利率环境、基本面弹性、多条扩募路径和资金入市潜力。
从长远来看，随着REITs市场常态化发行和多层次市场建设的推进，资产类型也将更为丰富，经营相对稳定可控、分红收益预期较为稳定、运营韧性较强的资产更易受到投资者青睐。
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