北京城建20.28亿夺天坛旁稀有宅地，楼面价达8.11万元/㎡
天坛公园北侧，一处稀缺地块历经38轮竞价落槌定音，北京城建力挫中海，将二环内黄金地块收入囊中。
11月19日，北京土地市场迎来一场备受关注的土拍——东城区祈年大街地块经过38轮激烈角逐，最终由北京城建以20.28亿元成功竞得，溢价率4%，成交楼面价高达8.11万元/㎡。
这块位于天坛公园北侧的稀缺住宅用地，因其二环内的绝佳区位和低密度规划，自挂牌起就引发市场高度关注。
它不仅创下北京土地出让史上起始楼面价第二高的记录，也是东城区时隔一年后再次出让的二环内宅地。
01 地块价值
此次出让的祈年大街地块（京土储挂(东)[2025]037号）位于北京市东城区天坛街道，具体范围为东至祈年大街，西至金鱼池小区，南至天坛路，北至珠市口东大街。
从区位来看，地块地处南二环内核心位置，紧靠天坛公园北门，步行至天安门广场仅约半小时，是北京城内不可多得的黄金地块。
该地块总建设用地面积约2.28万平方米，规划地上建筑面积约2.5万平方米，综合容积率仅1.10。
根据规划，地块由0127-0201、0202、0203、0204四块多功能用地组成。其中0127-0202子地块限高仅3.3米、容积率0.39，须严格按照北京老城风貌和传统四合院形态进行建设。
其余三个地块（0201、0203、0204）则限高18米，预计将建设4-5层的低密度洋房产品。整个项目中，住宅部分建筑面积约为1.75万平方米，占比不超过70%。
02 竞拍过程
祈年大街地块的出让过程可谓一波三折。该地块曾在早期进入“用地预申请”阶段，但未能在受理期限内进入“招拍挂”程序，一度被视为撤牌。
直到10月16日，北京市规划和自然资源委员会重新发布公告，该地块才正式进入市场。根据公开信息，地块起始总价19.5亿元，折合起始楼面价7.8万元/平方米，这一起始楼面价在北京土拍历史上仅次于海淀区中海树村地块的8万元/平方米。
此次土拍共吸引了三家房企报名参与，包括北京城建、中海以及山东企业百年基石。然而，在正式竞拍时，百年基石并未出价，实际竞争在北京城建与中海之间展开。
两家房企经过38轮竞价较量，最终北京城建胜出，以20.28亿元的总价竞得该地块，成交楼面价8.11万元/平方米，溢价率4%。
03 特殊要求
由于地块位于天坛这一全国重点文物保护单位的建设控制地带，且靠近北京市文物保护单位金台书院，其开发建设面临一系列特殊限制条件。
最为引人注目的是，出让文件明确要求0127-0202地块“须按四合院形态建设并整院出售”。这意味着该地块上建设的四合院不得拆分销售，必须在出售时整体转让给符合资格的购房人。
此外，出让文件还规定，在购房合同中必须明确禁止擅自改建、装修和拆分，以保护核心区历史风貌。
这些规定既确保了项目建设与周边历史环境相协调，也提高了项目的准入门槛和购买条件。
04 市场环境
北京土地市场近年来持续呈现核心区域稀缺资源受捧、远郊区域表现分化的特点。
上一次东城区成功出让地块还要追溯到2024年的金鱼池地块，当时由河北鑫界以3.375亿元竞得，成交楼面价6.08万元/平方米，溢价率高达25%。相比之下，本次祈年大街地块的溢价率较为温和，但仍创下了较高的楼面价。
从周边市场行情看，目前北京城建·天坛府和永定樾的新房均价均在13万元/平方米左右，而天坛东里、山涧口街等二手房小区均价约7万元/平方米。
这一价格对比显示出市场对核心区域优质住宅的强烈信心。
同日成交的昌平区未来科学城地块则由未来科学城置业以12.426亿元底价摘得，成交楼面价约2.32万元/平方米。两宗地块的不同命运，折射出北京土地市场的冷热分化。
05 企业布局
此次成功斩获天坛旁稀缺地块的北京城建，是其今年在北京市场获得的第4个优质项目。
作为北京市属大型建筑企业，城建发展始终坚持立足北京的土地投拓策略，持续深耕北京市场。
此次拿地主体为城建发展全资子公司——北京城建兴瑞置业开发有限公司。
该公司在竞得地块后表示，将整合优质资源，积极响应国家“好房子”建设要求，高标准、高品质推进项目开发建设，努力打造优质产品。
另一方面，参与竞拍的中海虽然此次未能成功拿地，但作为实力雄厚的央企房企，其在北京及其他重点城市的土地市场一直保持活跃态势。
核心区位的土地资源日益稀缺已成不争事实。北京城建此次拿下天坛旁地块，为企业在核心地段的高端产品线再添一子。而随着北京城市建设不断向外扩展，这种“核心区抢手，远郊区分化”的市场格局或将进一步凸显。
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